Szczególne znaczenie ma sytuacja, gdy zaległość obejmuje co najmniej trzy pełne okresy płatności. Wtedy, po spełnieniu dodatkowych warunków, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny z powodu niepłacenia czynszu lub innych należnych opłat związanych z używaniem lokalu. Nie można jednak pominąć pisemnego uprzedzenia najemcy i dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległych oraz bieżących należności. Jeżeli mimo skutecznego zakończenia najmu lokator nadal nie opuszcza mieszkania, odzyskanie nieruchomości również powinno odbywać się zgodnie z przewidzianą prawem procedurą.
Z artykułu dowiesz się:
| 1. | Co właściciel może zrobić już po powstaniu pierwszej zaległości czynszowej. |
| 2. | Kiedy brak płatności pozwala wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. |
| 3. | Jak powinno wyglądać pisemne uprzedzenie najemcy przed wypowiedzeniem umowy. |
| 4. | Czy właściciel może dochodzić zaległego czynszu i odsetek przed sądem. |
| 5. | Czy zaległości można rozliczyć z kaucji wpłaconej przez najemcę. |
| 6. | Co zrobić, gdy po rozwiązaniu umowy najemca nadal nie chce opuścić mieszkania. |
Co zrobić, gdy najemca spóźnia się z zapłatą czynszu?
Właściciel nie musi czekać kilka miesięcy, zanim podejmie pierwsze działania w sprawie nieuregulowanego czynszu. Najemca ma obowiązek płacić czynsz w terminie wynikającym z umowy, a po bezskutecznym upływie tego terminu powstaje zaległość. Już wtedy właściciel może skontaktować się z najemcą i zażądać zapłaty brakującej kwoty. Warto zrobić to w sposób pozwalający później wykazać, kiedy i czego dotyczyło wezwanie.
Na początku dobrym rozwiązaniem może być zwykłe przypomnienie, szczególnie jeśli najemca dotychczas regulował należności terminowo, a opóźnienie jest niewielkie. Jeżeli jednak płatność nadal nie wpływa, warto przejść do korespondencji pisemnej i dokładnie określić wysokość zadłużenia. Należy rozdzielić czynsz od dodatkowych należności, takich jak opłaty administracyjne czy media, aby najemca wiedział, z czego składa się żądana kwota.
Właściciel powinien również sprawdzić, czy sam prawidłowo obliczył zadłużenie. Znaczenie mają między innymi przelewy dokonane przez najemcę, wcześniejsze nadpłaty, korekty rozliczeń mediów oraz terminy płatności wskazane w umowie. Dobrze prowadzona historia rozliczeń może mieć później duże znaczenie w przypadku wypowiedzenia umowy lub dochodzenia pieniędzy przed sądem.
Nie warto także ignorować częściowych wpłat. Jeżeli najemca uregulował tylko część czynszu, należy dokładnie ustalić pozostałe saldo i odpowiednio aktualizować kolejne wezwania. Pozwala to uniknąć sytuacji, w której właściciel żąda kwoty wyższej niż rzeczywiście należna.
Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę za niepłacenie czynszu?
W przypadku lokalu mieszkalnego właściciel musi uwzględnić szczególne przepisy chroniące lokatora. Jeżeli podstawą wypowiedzenia mają być zaległości finansowe, istotny jest moment, w którym najemca pozostaje w zwłoce co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Dotyczy to czynszu, innych opłat za używanie lokalu, a w określonych sytuacjach również opłat niezależnych od właściciela, które są pobierane przez niego od najemcy. Osiągnięcie takiego zadłużenia nie powoduje jednak automatycznego rozwiązania umowy.
Właściciel musi najpierw uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego. Jednocześnie powinien wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zarówno zaległych, jak i bieżących należności. Dopiero jeżeli dodatkowy termin bezskutecznie upłynie, a przesłanki nadal są spełnione, można przejść do właściwego wypowiedzenia.
Wypowiedzenie dokonywane z tej przyczyny powinno zostać złożone na piśmie i wskazywać konkretną podstawę zakończenia stosunku prawnego. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Pomijanie wymaganych etapów może prowadzić do zakwestionowania skuteczności wypowiedzenia.
Przykładowo samo wysłanie wiadomości informującej, że z powodu trzech niezapłaconych czynszów umowa kończy się następnego dnia, nie odpowiada ustawowej procedurze dotyczącej najmu mieszkalnego. Właściciel powinien szczególnie dokładnie dokumentować doręczenie pisemnego uprzedzenia oraz późniejszego wypowiedzenia. Ma to duże znaczenie, jeżeli najemca będzie kwestionował datę albo skuteczność zakończenia umowy.
Jak powinno wyglądać uprzedzenie przed wypowiedzeniem umowy?
Pismo poprzedzające wypowiedzenie powinno jednoznacznie wskazywać, że właściciel zamierza zakończyć stosunek prawny, jeżeli najemca nie ureguluje zadłużenia. Nie należy ograniczać się do ogólnego wezwania zawierającego jedynie informację o zaległości. Istotne jest wyraźne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia oraz przyznanie dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie należności. Warto również dokładnie określić zadłużenie na dzień sporządzenia dokumentu.
W prawidłowo przygotowanym piśmie powinny znaleźć się przede wszystkim:
- Dane stron – należy wskazać właściciela, najemcę oraz mieszkanie, którego dotyczy zadłużenie.
- Wysokość zaległości – warto wyszczególnić niezapłacony czynsz i pozostałe należności wraz z okresami, których dotyczą.
- Uprzedzenie o wypowiedzeniu – należy jasno poinformować, że brak zapłaty może doprowadzić do wypowiedzenia stosunku prawnego.
- Dodatkowy termin – najemca powinien otrzymać dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności.
- Sposób płatności – dobrze wskazać numer rachunku lub inny uzgodniony sposób uregulowania długu.
Pismo najlepiej przekazać w sposób umożliwiający wykazanie jego doręczenia. Może mieć to zasadnicze znaczenie w późniejszym sporze, ponieważ od doręczenia uprzedzenia zależy rozpoczęcie dodatkowego terminu udzielonego najemcy. Sam fakt sporządzenia dokumentu i pozostawienia go w dokumentacji właściciela nie wystarczy.
Jeżeli w czasie dodatkowego terminu najemca spłaci wszystkie wymagane zaległe i bieżące należności, podstawa wypowiedzenia związana z tym konkretnym zadłużeniem może odpaść. Dlatego przed wysłaniem właściwego wypowiedzenia właściciel powinien ponownie sprawdzić stan rozliczeń. W przypadku częściowej spłaty należy ustalić, czy nadal spełnione są ustawowe przesłanki pozwalające zakończyć stosunek prawny.
Czy właściciel może dochodzić zaległego czynszu w sądzie?
Procedura wypowiedzenia umowy i dochodzenie zapłaty to dwie odrębne kwestie. Właściciel może żądać zapłaty zaległego czynszu bez czekania, aż zadłużenie osiągnie trzy pełne okresy płatności. Każda rata czynszu staje się należna w terminie przewidzianym w umowie, a brak zapłaty pozwala domagać się jej uregulowania. Próg trzech pełnych okresów ma szczególne znaczenie dla możliwości wypowiedzenia najmu mieszkalnego z powodu zaległości, a nie dla samego istnienia długu.
Jeżeli wezwania pozostają bez odpowiedzi, właściciel może skierować sprawę o zapłatę na drogę sądową. Powinien przedstawić dokumenty potwierdzające zawarcie umowy, wysokość czynszu, termin jego płatności oraz powstanie zaległości. Przydatne będą między innymi umowa najmu, historia rachunku bankowego, rozliczenia opłat oraz wysyłana wcześniej korespondencja.
W sprawie dotyczącej roszczenia pieniężnego możliwe jest wydanie przez sąd nakazu zapłaty, jeżeli zostaną spełnione odpowiednie warunki proceduralne. Najemca może jednak podjąć obronę i zakwestionować roszczenie, na przykład twierdząc, że zapłacił należność albo że została ona nieprawidłowo obliczona. Dlatego dokumentacja właściciela powinna pozwalać dokładnie odtworzyć wysokość zadłużenia miesiąc po miesiącu.
Oprócz należności głównej właściciel może zasadniczo żądać również odsetek za opóźnienie. Jeżeli strony nie określiły skutecznie innej dopuszczalnej stopy, zastosowanie mogą znaleźć odsetki ustawowe za opóźnienie. Są one naliczane za okres opóźnienia w spełnieniu świadczenia pieniężnego, dlatego właściciel powinien prawidłowo ustalić datę wymagalności poszczególnych należności.
W określonych sytuacjach odpowiedzialność za czynsz i inne należne opłaty może obejmować także pełnoletnie osoby stale zamieszkujące razem z najemcą, przy czym przepisy przewidują w tym zakresie określone wyjątki. Odpowiedzialność takich osób jest związana z okresem ich stałego zamieszkiwania w lokalu. Jeżeli właściciel zamierza dochodzić należności również od innych domowników, powinien dokładnie sprawdzić, czy ustawowe przesłanki odpowiedzialności są spełnione.
Czy zaległy czynsz można potrącić z kaucji?
Kaucja jest jednym z podstawowych zabezpieczeń stosowanych przy wynajmie mieszkania. Przy standardowej umowie najmu lokalu mieszkalnego służy ona zabezpieczeniu należności z tytułu najmu przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Zaległy czynsz może więc mieć znaczenie przy końcowym rozliczeniu kaucji. Nie oznacza to jednak, że najemca może samodzielnie zdecydować, że nie zapłaci czynszu za ostatni miesiąc, ponieważ właściciel posiada jego kaucję.
Czynsz i kaucja pełnią odmienne funkcje. Czynsz jest wynagrodzeniem należnym za korzystanie z mieszkania, natomiast kaucja stanowi zabezpieczenie określonych roszczeń właściciela. Jeżeli najemca przestaje płacić czynsz, właściciel powinien więc prowadzić rozliczenia zgodnie z umową i przepisami, zamiast automatycznie traktować każde miesięczne zadłużenie jako wykorzystanie części kaucji.
Po opróżnieniu mieszkania właściciel może uwzględnić przy rozliczeniu zabezpieczenia należności, które przysługują mu z tytułu najmu. Mogą obejmować między innymi zaległy czynsz, odpowiednie nieuregulowane opłaty czy należności związane ze szkodami obciążającymi najemcę. Jeżeli uzasadnione należności są niższe od kwoty podlegającej zwrotowi, pozostała część kaucji powinna zostać zwrócona.
Całkowite wykorzystanie kaucji nie oznacza natomiast, że większy dług najemcy przestaje istnieć. Jeżeli zadłużenie jest wyższe niż zabezpieczenie, właściciel może dochodzić pozostałej części roszczenia na zasadach ogólnych. Z tego względu wysokość kaucji warto traktować jedynie jako jedno z narzędzi ograniczania ryzyka, a nie jako pełną gwarancję zapłaty wszystkich należności.
Co zrobić, gdy najemca nie opuszcza mieszkania po wypowiedzeniu?
Skuteczne wypowiedzenie umowy nie oznacza, że właściciel może siłą usunąć osobę, która nadal przebywa w mieszkaniu. Jeżeli stosunek prawny ustał, a były najemca nie wydaje lokalu dobrowolnie, właściciel powinien skorzystać z przewidzianej prawem procedury. Przy standardowym najmie może być konieczne wystąpienie do sądu z żądaniem opróżnienia i wydania lokalu. Właściciel nie powinien samodzielnie przeprowadzać eksmisji.
Jeżeli były lokator zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, powstaje również kwestia finansowego rozliczenia dalszego korzystania z nieruchomości. Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest zobowiązana co miesiąc uiszczać odszkodowanie do dnia jego opróżnienia. Zasadniczo jego wysokość odpowiada czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu danego lokalu.
Jeżeli takie odszkodowanie nie pokrywa rzeczywiście poniesionej straty, w określonych warunkach właściciel może dochodzić także odszkodowania uzupełniającego. Jest to odrębne zagadnienie od zaległego czynszu powstałego jeszcze podczas obowiązywania umowy. W praktyce właściciel może więc dochodzić zarówno wcześniejszych zaległości, jak i należności związanych z bezumownym zajmowaniem mieszkania.
Po uzyskaniu odpowiedniego tytułu wykonawczego przymusowe wykonanie obowiązku opróżnienia lokalu odbywa się w ramach postępowania egzekucyjnego. Właściciel nie zastępuje w tym zakresie komornika i innych właściwych organów. Ma to szczególne znaczenie przy najmie mieszkalnym, ponieważ przepisy regulujące opróżnienie lokalu przewidują ochronę osób zajmujących mieszkania i określone procedury egzekucyjne.
Najem okazjonalny a niepłacący najemca
Najem okazjonalny został skonstruowany w sposób zapewniający właścicielowi dodatkowe zabezpieczenie na wypadek, gdy najemca po zakończeniu umowy nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania. Najemca składa przy nim w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu. Nie oznacza to jednak, że zaległości czynszowe pozwalają właścicielowi pominąć zasady dotyczące wypowiedzenia. Do najmu okazjonalnego stosuje się również odpowiednie przepisy dotyczące wypowiedzenia w przypadku określonych naruszeń, w tym zaległości płatniczych.
Jeżeli najemca zalega co najmniej za trzy pełne okresy płatności, właściciel powinien więc pamiętać o wymaganym pisemnym uprzedzeniu oraz dodatkowym miesięcznym terminie na spłatę zaległych i bieżących należności. Dopiero później, przy dalszym spełnianiu wymaganych warunków, można skutecznie zakończyć umowę z tego powodu.
Różnica pojawia się przede wszystkim na etapie odzyskiwania mieszkania po ustaniu najmu. Jeżeli najemca nie opuszcza lokalu, właściciel może wykorzystać wcześniej sporządzone oświadczenie notarialne i szczególną procedurę przewidzianą dla najmu okazjonalnego. Procedura ta może ułatwić uzyskanie podstawy do przeprowadzenia egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.
Najem okazjonalny nie jest jednak rozwiązaniem pozwalającym na wyrzucenie najemcy z dnia na dzień. Właściciel musi między innymi prawidłowo doprowadzić do ustania stosunku najmu, skierować przewidziane prawem żądanie opróżnienia lokalu, a następnie w razie potrzeby zwrócić się do sądu w związku z nadaniem klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Znaczenie ma również prawidłowe spełnienie formalności związanych z samą umową najmu okazjonalnego.
Czego właściciel nie powinien robić wobec niepłacącego najemcy?
Brak zapłaty czynszu jest poważnym naruszeniem obowiązków najemcy, ale nie daje właścicielowi prawa do stosowania dowolnych metod odzyskania mieszkania lub pieniędzy. Nie należy samodzielnie wymieniać zamków, usuwać rzeczy najemcy ani podejmować działań mających siłą zmusić go do opuszczenia zajmowanego lokalu. Takie postępowanie może doprowadzić do dodatkowego sporu prawnego, niezależnie od tego, że właściciel rzeczywiście posiada roszczenie o zapłatę.
Szczególnie ryzykowne mogą być działania polegające na istotnym utrudnianiu korzystania z zajmowanego mieszkania w celu wywarcia presji na lokatora. Przepisy prawa karnego przewidują odpowiedzialność za określone formy przemocy innego rodzaju stosowane uporczywie albo w sposób istotnie utrudniający korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego. Właściciel powinien więc dochodzić swoich praw za pomocą wezwań, wypowiedzenia, postępowania sądowego i egzekucji, a nie poprzez działania faktyczne wymuszające wyprowadzkę.
Nie należy również wystawiać rzeczy najemcy na zewnątrz tylko dlatego, że powstało zadłużenie. Kodeks cywilny przewiduje szczególne ustawowe prawo zastawu wynajmującego na określonych ruchomościach wniesionych do przedmiotu najmu dla zabezpieczenia czynszu i świadczeń dodatkowych, ale istnienie takiego zabezpieczenia nie powinno być utożsamiane z prawem do dowolnego przejęcia, sprzedaży lub wyrzucenia rzeczy najemcy. Korzystanie z instrumentów zabezpieczających powinno odbywać się z uwzględnieniem wszystkich obowiązujących przepisów.
Nieprawidłowe działania właściciela mogą znacznie skomplikować nawet sytuację, w której roszczenie o zaległy czynsz jest oczywiście uzasadnione. Bezpieczniejsze jest prowadzenie całej sprawy w sposób możliwy do udokumentowania. Pozwala to oddzielić roszczenie o pieniądze od procedury dotyczącej zakończenia najmu i późniejszego odzyskania nieruchomości.
Jak zabezpieczyć się przed problemem niepłacącego najemcy?
Nie wszystkich problemów można uniknąć, ale prawidłowo przygotowana umowa i dokumentacja znacznie ułatwiają późniejsze dochodzenie należności. Umowa powinna jednoznacznie wskazywać wysokość czynszu, termin płatności, sposób regulowania opłat dodatkowych oraz numer rachunku bankowego. Właściciel powinien również przechowywać potwierdzenia płatności i prowadzić czytelne rozliczenie miesięcznych należności. Dzięki temu w przypadku zadłużenia łatwiej jest wskazać dokładną kwotę roszczenia.
Przed przekazaniem mieszkania warto rozważyć odpowiednią kaucję oraz zweryfikować, czy najemca rzeczywiście jest w stanie ponosić ustalone koszty. Jeżeli właściciel spełnia ustawowe warunki, może także przeanalizować zastosowanie najmu okazjonalnego. Rozwiązanie to nie eliminuje ryzyka braku płatności, ale może ułatwić odzyskanie mieszkania, gdy umowa skutecznie się zakończy, a najemca nie będzie chciał go zwrócić.
Istotne jest również szybkie reagowanie na powstające zaległości. Wielomiesięczne ignorowanie braku płatności może doprowadzić do narastania długu, którego późniejsze odzyskanie będzie znacznie trudniejsze. Pierwsze wezwanie do zapłaty warto skierować szybko, zamiast czekać na osiągnięcie trzymiesięcznej zaległości potrzebnej do zastosowania szczególnej podstawy wypowiedzenia.
W przypadku większego zadłużenia albo konfliktu dotyczącego skuteczności wypowiedzenia warto rozważyć indywidualną analizę dokumentów przed wykonaniem kolejnych czynności. Szczególnego znaczenia nabiera to wtedy, gdy umowa jest nietypowa, lokal zajmuje kilka osób albo najemca kwestionuje wysokość należności. Błąd na etapie wypowiedzenia może bowiem wydłużyć cały proces odzyskiwania mieszkania.
Najczęściej zadawane pytania dotyczące niepłacącego najemcy
Czy właściciel może wypowiedzieć umowę po jednym niezapłaconym czynszu?
Sam jeden niezapłacony czynsz nie spełnia szczególnej przesłanki wypowiedzenia najmu mieszkalnego z powodu zaległości wynoszącej co najmniej trzy pełne okresy płatności. Właściciel może jednak od razu żądać zapłaty należnej kwoty i podejmować działania zmierzające do odzyskania długu.
Czy po trzech miesiącach zaległości można od razu wyrzucić najemcę?
Nie. Właściciel musi najpierw pisemnie uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności, a następnie prawidłowo wypowiedzieć stosunek prawny. Jeżeli po jego ustaniu lokator nadal nie opuszcza mieszkania, trzeba zastosować odpowiednią procedurę prowadzącą do opróżnienia lokalu.
Czy można żądać odsetek od zaległego czynszu?
Tak. W przypadku opóźnienia w zapłacie świadczenia pieniężnego właściciel może co do zasady żądać odsetek za czas opóźnienia, a jeżeli nie ustalono skutecznie innej właściwej stopy, zastosowanie znajdują odsetki ustawowe za opóźnienie. Roszczenie o zaległy czynsz i odsetki może być dochodzone niezależnie od procedury zmierzającej do wypowiedzenia umowy.
